執法人員查封該公司在江蘇某公司的資產，并在現場與債權人協商確定拍賣參考價。閆霞飛 攝
今年以來，隨著經濟逐步復蘇，止贖市場持續火爆。 據統計，今年1-3月，江蘇省南通市兩級法院共成交241宗止贖房產交易，成交總額4.3億元。 其中，住宅物業153套，溢價率最高，達148.68%； 88棟商廈，溢價率最高354.37%。 然而，買家因不熟悉競價規則而被打動，或因悔恨而付出沉重代價的情況并不少見。 為什么止贖如此受歡迎？ 你能自信地開始嗎？ 參與投標要注意什么？ 帶著這些疑問，筆者深入南通市兩級法院進行了走訪調查。
■起步價低于市場價
- 很有魅力
29人報名、222人投標、131人延期、14700余人次圍觀……3月初，南通市通州區川江鎮南通家紡城一套面積38平方米的商鋪起價35.13萬元。 經過多輪激烈競價，最終以159.6萬余元的價格成交。
“經過評估，這套商鋪的市場價在50萬元左右，沒想到能以3倍多的高溢價賣出?！?涉案房地產案件承辦人、通州區人民法院執行局助理審判員王偉分析，這家店之所以火爆，是因為地段好。 整條街都是家紡商戶，比較人氣。 此外，隨著近期家紡市場的回暖，隨著生意的好轉，店鋪的人氣也較往年有所增加。 很少。
為什么止贖會流行？ 價格優勢是主要原因。 南通市中級人民法院執行局助理法官孫寧普介紹京東法拍房，止贖房屋的起拍價可以通過當事人協商、網上詢價、評估定價等方式確定。一般為處置參考價或市場價的70%左右。 在大多數情況下，交易價格會低于市場價格，這對感興趣的投標人來說非常有吸引力。 此外，通過止贖平臺，還可以“錯過”學區房和一些熱門樓盤的房源。
住宅物業是最常見的止贖類型。 今年1月，位于啟東市旗龍鎮某小區的一套面積125平方米的聯排別墅以90.8萬元起拍，最終以225.8萬元成交。 啟東市人民法院執行局副局長徐浩介紹，旗龍鎮一些以度假養老為主的住宅樓盤受到上海等地購房者的青睞。 今年隨著市場回暖，這類止贖房產的成交率有所上升，尤其是別墅，掛牌后可以順利賣出。
■貸款和房子有保障
——你可以放心拍
止贖房可以放心購買嗎？ 孫寧普介紹，法院拍賣房屋的目的是為了還債，渠道正規、有保障，大家可以放心購買。 購買房屋時，一定要認準淘寶網、京東等最高人民法院公布的七大司法拍賣網絡服務平臺，切勿輕信一些發布的所謂“房屋”信息中介機構。
房屋房產不同于一般的司法拍賣物品，價格相對較高。 一些潛在的競標者往往會選擇放棄，因為他們一次買不起那么多錢。 據法官介紹，事實上，止贖房屋也可以出借。 不久前，通州區的范先生以164萬多元的價格購買了一套止贖房。 拍賣僅4天后，郵儲銀行通州區支行通過“e拍貸”發放貸款80萬元，幫助范先生順利拿下心儀的止贖。
筆者了解到，目前很多銀行都有專門針對止贖的貸款服務。 以南通為例，中國銀行和中國工商銀行都推出了“e拍賣貸”服務，專門用于止贖貸款。 一些與銀行合作的法院會在拍賣公告中注明貸款方式和銀行聯系人。 如公告未注明，意向競買人也可在拍賣前與銀行聯系，查詢相關貸款業務。
也有人擔心，買完止贖房，原房主不走怎么辦？ 今年2月，南通市崇川區人民法院組織了房屋強制休假，結果一定程度上打消了投標人的顧慮。 被執行人曲某夫婦將名下的房屋抵押給銀行申請貸款，但未按合同約定履行還款義務。 行刑期間，朝廷來強制疏散。 屈家人叫來20、30個老人阻撓。 瞿的妻子躺在臥室里抗拒行刑。 見此情形，執行人員出手如雷，強行將吵鬧的人帶離現場，然后有條不紊地完成了房間休假。
“一般來說，法院會嚴格依法保護競買人購買止贖房的合法權益?！?南通市中級人民法院執行局局長杜凱林表示，他無正當理由拒絕交出法院拍賣的財產。 果真如此，法院將強行撤離，堅決維護司法權威和司法公信力。
拍賣完成后，如何辦理房產證？ 杜凱林介紹，付清余款后，可以聯系法院辦理產權變更登記。 法院會出具相關法律文件，一般包括交易確認函，確認買方購買成功，轉讓的執行裁定是解除原產權。 抵押物被查封，確認房屋為購房者所有，需房產登記部門協助辦理產權過戶。
■成功測試“按揭轉讓”
- 但也存在法律風險
2016年，寧夏某公司因經營困難向李女士借款1000萬元，約定半年后歸還本息。 因公司未能按期償還貸款，李女士訴至崇川區法院，并在訴訟中保全了公司名下的一處房產。 判決生效后，該公司拒不履行義務，李女士向法院申請強制執行。 但在法院強制執行過程中，由于保全房產存在抵押權，且未聯系到抵押權人，房產的處置陷入困境。
裁定拍賣公司財產后，第一次拍賣和第二次拍賣都沒有成交。 為減少損失，李女士同意以房產抵債。 但由于抵押權人并未現身京東法拍房，因此無法確定抵押數額。 倉促解除抵押權，抵押權人的權利得不到保障。 即使李女士將房貸金額匯給法院，也會導致資金積壓無法支付。
對此，崇川區法院決定在止贖領域試水“帶托管轉讓”。 執行法官在充分告知李女士該房產抵押債權的基本情況以及抵押權人后續實現抵押權后，裁定將房產過戶給李女士，不解除抵押。 不久之后，李女士順利拿到了房產證。
此次成功“試水”，充分保障了申請人和執行人的權益，促進了積壓案件的有效化解。 但同時，“按揭轉讓”也會帶來一定的風險。 如何規避這些風險？ 崇川區法院執行局副局長季金華提醒購房者，一定要提前查看抵押合同中是否有禁止轉讓的約定。 房子能否免于拍賣，不僅取決于它本身，很大程度上還受賣家的影響。 在賣方的抵押貸款完全解除之前，買方對房屋的所有權始終處于沒有保障的狀態。 因為抵押權人為了維護自己的權益，往往會規定禁止或限制抵押人轉讓抵押財產。 如果這時候有約定，就按照約定來辦。 因此，買家要注意提前與不動產登記部門核實，查看抵押合同中是否有禁止轉讓的約定，不能依賴賣家的口頭解釋準確，避免出現不付款的情況已創建但無法轉移帳戶?！?/p>
“在買家還沒有還清賣家貸款的階段，房子可能有買賣雙方設定的多重抵押。當房子的價值不足以還清抵押時，后面的抵押權抵押貸款面臨無法變現的風險 止贖 在房屋拍賣中，第一次拍賣的起拍價通常是房屋評估價的30%，第二次拍賣的起拍價更低。如果成交價低，前期的房貸債權無法全額償還，后續的房貸債權更沒有保障?！奔窘鹑A提醒，作為落后房貸的抵押權人，一定要充分調查房屋的實際價值，做好風險防范。估計能最大程度保障自己的權益。
